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El vínculo entre las tasas de interés hipotecario y la demanda de vivienda es innegable en España. En 2025, los cambios en los tipos han marcado el pulso del mercado y han condicionado las decisiones de miles de familias.
En abril de 2025 se inscribieron 39.176 hipotecas sobre viviendas, un 14,4% más que en el mismo mes del año anterior. El importe medio alcanzó los 155.883 euros, con un aumento del 12,4% interanual.
Por su parte, en febrero de 2025 se constituyeron 39.084 hipotecas, un 4,3% más que un año antes, con un importe medio de 157.018 euros y un tipo de interés medio del 2,96% a 25 años.
La oferta de hipotecas a tipo fijo y variable ha evolucionado de forma desigual. Mientras las hipotecas fijas mantienen estabilidad en torno al 3,0%, las variables han registrado ligeras subidas y descensos según el Euríbor.
Estas fluctuaciones afectan directamente al acceso al crédito hipotecario, ya que las entidades revisan sus umbrales de riesgo y ajustan las comisiones asociados.
Cuando los tipos de interés descienden, las cuotas mensuales se abaratan y aumenta el número de solicitudes de préstamo. La aumento de hipotecas constituidas refleja esta tendencia, especialmente en el primer trimestre de 2025, con una variación del 2,63% respecto al año anterior en ejecuciones hipotecarias.
Por el contrario, en etapas de subidas los criterios se endurecen y muchas familias retrasan su compra o optan por alquileres temporales, disminuyendo la actividad del sector.
En junio de 2025, la tasa media de las hipotecas a 30 años en Estados Unidos fue del 6,88%, muy por encima del 3% que ronda España. Históricamente, alcanzaron un máximo del 10,56% en 1990 y un mínimo del 2,85% en diciembre de 2020.
Las proyecciones sitúan las tasas en EEUU en 6,30% para 2026 y 6,00% para 2027, lo que permite entender cómo unos tipos más elevados pueden frenar la demanda de vivienda.
Históricamente, en España la compra ha sido la vía principal de acceso a la vivienda, aunque no la única. Entre 2010 y 2012:
Sólo el 37% de las viviendas adquiridas se financió mediante hipoteca, lo que muestra la relevancia de las ayudas familiares y otras fórmulas.
El alquiler ha crecido en la última década debido a la dificultad de acceso a la hipoteca en periodos de tipos altos. No obstante, la compra sigue siendo mayoritaria, con notables diferencias regionales y socioeconómicas.
El mercado de alquiler se ha convertido en alternativa para jóvenes y profesionales móviles, pero el deseo de posibilidad de acceso a propiedad persiste entre los españoles.
Para enfrentar la volatilidad de las tasas, los aspirantes a vivienda pueden seguir estas recomendaciones:
La variación interanual de capital prestado, con un incremento del 21,25% en febrero de 2025, subraya la sensibilidad del sector a las condiciones de financiación. La política monetaria del BCE seguirá marcando el ritmo del mercado y la accesibilidad al crédito hipotecario determinará cuántas familias podrán cumplir el sueño de la vivienda propia.
Entender la dinámica de las tasas es clave para planificar la compra, aprovechar periodos de tipos bajos y prepararse ante las subidas. Solo así se podrá responder con solidez a los desafíos del mercado y garantizar un acceso sostenible a la vivienda.
